REALITNÉ TIPY : OSTATNÉ

 

 

KÚPIŤ ALEBO PRENAJAŤ SI NEHNUTEĽNOSŤ?

(PRICE / RENT RATIO)

 

           

MARIAN CÓN

 

Poslednou dobou sa dosť diskutuje na tému, či sa v súčasnosti viac oplatí si byt prenajať, alebo rovno kúpiť. Je potrebné si priznať, že v prípade kúpy bytu sa každý kupujúci stáva zároveň aj investorom, či sa mu to páči alebo nie. Na konečné rozhodnutie či sa teda stať investorom je potrebné nájsť odpovede na zopár otázok: Oplatí sa teraz kúpiť? Mám stabilný a dostatočný príjem, ktorý mi zabezpečí pravideľné splátky úveru? Tu sú odpovede:

 

OPLATÍ SA TERAZ KÚPIŤ?

 (PRICE / RENT RATIO = CENA / NÁJOMNÉ)

 

Investovať do vlastného bývania by mal záujemca vtedy, keď sa to “oplatí”. Ako však toto správne zmerať? Ako vhodne porovnať náklady na prenájom s nákladmi pri vlastnom bývaní? Do takýchto výpočtov padá celkom veľa premenných, ako napr. úroky z úveru, platby do FOÚ, náklady na opravy v byte, daň z nehnuteľnosti, poistné, očakávané cenové zhodnotenie atď atď. Premenných je veľa a na presný výpočet je potrebné mať aj presné vstupy. Skrátka – porovnať to nie je až tak jednoduché, ako sa na prvý pohľad môže zdať. Pre zjednodušenie je možné použiť ukazovateľ CENA / NÁJOMNÉ. Ten porovnáva pomer ceny prenájmu s vlastníctvom.

 

KALKULÁCIA: Cena nehnuteľnosti / (Priemerné mesačné nájomné * 12)

 

PRÍKLAD: V ponuke je 1-izbový byt v Bratislave v Novom meste za 75.000 EUR. Takéto byty sa prenajímajú  v priemere za 400 EUR mesačne. Výpočet:

75.000 / (400*12) = 15,63 roka, čo je v intervale primeranej cene nehnuteľnosti.

 

AKO INTERPRETOVAŤ VÝSLEDOK:

     Výsledok hovorí, za aké obdobie v rokoch sa z hodnoty zaplateného prenájmu nazbiera čiastka, za ktorú by sa v tom čase dalo kúpiť priemerné bývanie

     Podľa NBS interval ukazovateľa od 12,5 do 20 rokov hovorí o relatívne primeranej cene nehnuteľnosti

     Všeobecne sa 14,2 roka berie ako priemerná hranica, kedy je cena nehnuteľnosti akceptovateľná a kúpiť sa oplatí

     Hodnota menej ako 14,2 roka indikuje, že cena bytu je podhodnotená a vtedy je vhodné kupovať

     Hodnota nad 20 roka hovorí, že cena bytu je nadhodnotená a výhodnejšie si bývanie prenajať, ako kupovať

     Ukazovateľ informuje, že ceny nehnuteľností stúpajú rýchlejšie ako ceny prenájmov a sú nadhodnotené

     Tu je vhodné sledovať aj dynamiku vývoja ukazovateľa cena / nájomné. Dynamika môže napríklad napovedať, že zatiaľčo ceny nehnuteľností rastú, ceny prenájmov rastú iba minimálne alebo vôbec. V takom prípade je možné, že realitný trh sa nachádza v bubline, kedy rast cien nehnuteľností je poháňaný investormi, ktorí nekupujú nehnuteľnosti primárne na bývanie, ale iba ako špekuláciu s očakávaním budúceho rastu.

 

 

 

 

MÁM STABILNÝ PRÍJEM?

Kupovať byt by mal kupujúci vo chvíli, keď je jeho zamestnanie STABILNÉ. Mal by eliminovať riziko, že príde o pravideľný finančný príjem. Rizikové je:

    Zamestnanie na dobu určitú = riziko, že po upynutí doby zamestnávateľ s ním pracovný pomer nepredĺži

    Sezónne zamestnania, či už iba letné alebo iba zimné. Sezóna sa skončí – čo ďalej?

    Nepravideľný príjem, ktorý nedokáže garantovať pravideľné mesačné s plátky banke

Samozrejme ak by kupujúci v týchto prípadoch žiadal banku o úver na financovanie bytu, banka mu veľmi rýchlo pripomenie, že jeho príjem je nestabilný. A žiadny úver neposkytne.

 

Aj keď má kupujúci zamestnanie na dobu neurčitú, stále je potrebné si položiť otázky v súvislosti s rizikom že príjem nebude stabilný:

    Ak by som toto zamestnanie stratil, som schopný v dohľadnej dobe nájsť si ďalšie?

    Je moja skúsenosť v danom odbore tak vysoká, že si nájdem zamestnanie takmer okamžite?

    Alebo je riziko, že by to možno trvalo niekoľkov mesiacov?

    Ako vysoká je moja dôvera v samého seba, v moju profesiu a moje skúsenosti?

 

Toto všetko je nutné zvážiť. Bez položenia týchto otázok sa môže ľahko stať, že sa niekto stane iba obeťou túžby po vlastnom bývaní. A v najhoršom prípade môže o nehnuteľnosť prísť v exekučnom konaní. Žiaľ často práve ľudia s nízkymi príjmami a nižším vzdelaním majú túžby po vlastnom bývaní najväčšie.

 

MÁM DOSTATOČNÝ PRÍJEM?

Pre kúpu vlastného bývania je potrebný DOSTATOČNÝ PRÍJEM.

    Je fajn ak TERAZ je splátka úveru tak vysoká, že rodina bez problému vie pokryť aj ďalšie potrebné výdavky. Ale aj tu je riziko: momentálne sú historicky najnižšie úrokové sadzby. A to nezaručuje, že tomu tak bude aj v budúcnosti. Úrokové sadzby sú dnes fixované na 1 rok, max. na 3 roky. Po tejto dobe sa môžu zvýšiť, čo vyvolá  zvýšenie úrokových sadzieb = zvýšenie splátok, čo pri nizkopríjmových rodiných vyvolá neschopnosť platiť. Podľa aktuálneho prieskumu Ipsos spracovaného pre Fincentrum (9/2016) až v 14% rodín má náklady na splátku hypotéky viac ako tri štvrtiny mesačného rozpočtu. Po zvýšení úrokovej sadzby by už nemali z čoho splácať.

MOŽNÉ NÁSLEDKY:

    V období ekonomickej recesie prichádza k výpadku príjmov najčastejšie. Vtedy však navyše klesajú aj ceny nehnuteľností, kedže je po nich oveľa menší dopyt. Môže sa teda stať, že pri výpadku príjmov dá banka nehnuteľnosť do dražby, ale kvôli nižším cenám na trhu získa z predaja menej, ako keď ju kupoval kupujúci (dlžník). Výsledok? V dražbe sa nehnuteľnosť môže predať za menšiu čiastku ako je zvyšná dlžná čiastka úveru. Po dražbe rodina nielenže nemá kde bývať, ešte majú aj ďalšie dlhy.

 

PÁR SLOV NA ZÁVER

Ak teda zvažujete kúpu bytu, je vhodné sa zamyslieť nad možnými rizikami popísanými v tomto článku. Zatiaľčo zaviazanie sa voči banke je často krát aj na 30 rokov, hľadanie odpovedí na otázky rizík je záležitosť asi tak 1 hodiny.

 

 

OSTATNÉ ČLÁNKY >>

 

 

 

 

kurzy : : poradenstvo : : autor